Expropiación y Gestión Predial
Defendemos a propietarios, poseedores y comerciantes cuyos predios son requeridos para vías, obras públicas, redes y proyectos urbanos, para que el precio y la indemnización correspondan al valor real y a todos los perjuicios.
La Constitución permite la expropiación por motivos de utilidad pública o interés social, siempre con indemnización previa. Antes de expropiar, la entidad debe intentar la enajenación voluntaria con una oferta de compra basada en un avalúo comercial. Lo que el propietario haga en esa etapa define cuánto recibe.
La oferta casi nunca es la última palabra. El avalúo puede haber omitido construcciones, cultivos, cerramientos, el área correcta, el uso real del suelo o los perjuicios por el traslado y por la actividad económica que se pierde. Todo eso se discute con un avalúo propio y con la norma en la mano.
ASD Servicios Legales acompaña la negociación y, si no hay acuerdo, la defensa en la expropiación judicial o administrativa. Lo hacemos junto con ASD Avalúos, la unidad de la firma que elabora avalúos con efectos jurídicos, de manera que el abogado y el avaluador trabajan sobre el mismo expediente.
A quién representamos
Titulares de derechos sobre predios requeridos o afectados
- Propietarios con oferta de compra: Dueños de predios urbanos o rurales notificados de una oferta formal o de una resolución de expropiación.
- Poseedores y mejoratarios: Personas sin título inscrito que levantaron construcciones o cultivos en el predio requerido.
- Comerciantes y arrendatarios: Negocios que deben trasladarse o cerrar por la obra y pierden ingresos y clientela.
- Fincas con servidumbres: Predios atravesados por líneas de energía, oleoductos, gasoductos, acueductos o vías de acceso.
- Vecinos afectados por la obra: Propietarios con daños, pérdida de acceso o desvalorización causados por una obra pública.
- Concesionarios y entidades: Contratistas y entidades que requieren apoyo en estudios de títulos y gestión predial de sus proyectos.
Portafolio de servicios
Negociación, avalúo, defensa judicial y tributos asociados al suelo
- Revisión de la oferta de compra: Análisis de la oferta, la ficha predial, el estudio de títulos y el avalúo de la entidad para identificar errores de área, omisiones y conceptos no reconocidos.
- Avalúo comercial de parte: Avalúo independiente elaborado por ASD Avalúos, que incluye terreno, construcciones, anexos, cultivos y, cuando procede, daño emergente y lucro cesante.
- Negociación de la enajenación voluntaria: Respuesta a la oferta dentro del término legal, contrapropuesta sustentada y revisión de la promesa de compraventa, la forma de pago y la entrega.
- Defensa en la expropiación judicial: Contestación de la demanda, controversia del avalúo con dictamen pericial, oposición a la entrega anticipada sin consignación suficiente y reclamación de la indemnización.
- Expropiación por vía administrativa: Recursos contra la resolución de expropiación y demanda ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo para discutir el precio y la legalidad.
- Daño emergente y lucro cesante: Cuantificación de gastos de traslado, desconexión de servicios, adecuaciones, arrendamiento provisional y pérdida de utilidad de la actividad económica.
- Compensaciones y reconocimientos: Reclamación de reconocimientos económicos para poseedores, mejoratarios, arrendatarios y unidades sociales según el plan de gestión del proyecto.
- Servidumbres legales: Negociación y proceso de imposición de servidumbres de energía, hidrocarburos y acueducto, con avalúo de la franja y de los perjuicios al resto del predio.
- Ocupación de hecho y daños por obras: Reparación directa cuando la entidad o su contratista ocupan el predio sin pagarlo o causan daños, agrietamientos o pérdida de acceso.
- Saneamiento de títulos: Solución de sucesiones sin tramitar, falsa tradición, embargos e hipotecas que impiden recibir el pago, y defensa de quien tiene mejor derecho sobre el precio.
- Valorización y plusvalía: Reclamaciones y recursos contra la contribución de valorización y la participación en plusvalía, y demanda de los actos de liquidación.
- Afectaciones y reservas: Reclamación de la compensación por predios afectados para obra pública o protección ambiental y control del término máximo de la afectación.
- Gestión predial para proyectos: Estudios de títulos, fichas prediales, ofertas, promesas, escrituración y demandas de expropiación para concesionarios y entidades.
Cómo trabajamos
Lo que se decide en la negociación pesa más que lo que se pide después
- 1. Revisión inmediata: Verificamos la fecha de notificación de la oferta y el término que corre para aceptarla o rechazarla.
- 2. Visita y avalúo propio: El avaluador visita el predio y documenta todo lo que tiene valor, incluido lo que la entidad no midió.
- 3. Contrapropuesta: Presentamos objeciones al avalúo oficial y una contrapropuesta sustentada en norma y en mercado.
- 4. Acuerdo o proceso: Formalizamos la venta voluntaria en buenas condiciones o asumimos la defensa en la expropiación.
- 5. Prueba pericial: En el proceso sostenemos el avalúo de parte y controvertimos el de la entidad ante el juez.
- 6. Pago y entrega: Vigilamos la consignación, la cancelación de gravámenes, el pago efectivo y las condiciones de entrega del predio.
Marco normativo
Reglas de la adquisición de predios por motivos de utilidad pública
- Constitución Política, artículo 58 — Expropiación con indemnización previa
- Ley 9 de 1989 — Reforma urbana
- Ley 388 de 1997, artículos 58 a 72 — Enajenación voluntaria y expropiación judicial y administrativa
- Ley 1682 de 2013, Ley 1742 de 2014 y Ley 1882 de 2018 — Gestión predial en infraestructura de transporte
- Código General del Proceso, artículo 399 — Proceso de expropiación
- Decreto 1420 de 1998 y Resolución IGAC 620 de 2008 — Metodología de avalúos
- Resoluciones IGAC 898 y 1044 de 2014 — Daño emergente y lucro cesante en infraestructura de transporte
- Ley 1673 de 2013 — Actividad del avaluador
- Ley 56 de 1981 y Ley 1274 de 2009 — Servidumbres de energía e hidrocarburos
- Ley 388 de 1997, artículos 73 a 90 — Participación en plusvalía
- Ley 1437 de 2011, artículo 140 — Reparación directa por ocupación de inmuebles
Por qué ASD Servicios Legales
- Abogado y avaluador en un mismo equipo: La firma cuenta con su propia unidad de avalúos, de modo que la estrategia jurídica y la valoración se construyen juntas.
- Conocimiento del territorio: Trabajamos predios urbanos y rurales en Córdoba, la región Caribe y el resto del país.
- Negociar antes que litigar: Buscamos primero un buen acuerdo en la etapa voluntaria, sin renunciar al proceso cuando la oferta no es justa.
- Cobertura nacional: Sedes en Bogotá y Montería y atención virtual en todo el país, con expediente digital y audiencias virtuales.
- Tecnología al servicio del caso: Abogados apoyados en herramientas de inteligencia artificial para revisar documentos y preparar cada actuación. Un abogado valida y firma todo.
- Honorarios claros desde el inicio: Antes de empezar le informamos por escrito qué se va a hacer, cuánto cuesta y cómo se paga.
Preguntas frecuentes
¿Pueden obligarme a vender mi predio?
Sí, cuando existe un motivo de utilidad pública o interés social definido por la ley, como una vía, una obra de servicios públicos o un proyecto de renovación urbana. Lo que el Estado no puede hacer es tomarlo sin pagar una indemnización previa y justa. La discusión real casi nunca es si se vende, sino cuánto se paga.
¿Cuánto tiempo tengo para responder la oferta de compra?
En los proyectos de infraestructura de transporte, la ley da quince días hábiles desde la notificación de la oferta para aceptarla o rechazarla, y si pasados treinta días hábiles no hay acuerdo formal se entiende agotada la negociación y procede la expropiación. En otros proyectos los plazos varían. Por eso la oferta debe revisarse el mismo día en que se recibe.
¿Cómo se calcula lo que deben pagarme?
Con un avalúo comercial que tenga en cuenta la reglamentación urbanística, la destinación económica del predio, el terreno, las construcciones y los cultivos. En infraestructura de transporte el valor incluye además el daño emergente y el lucro cesante, calculados con la metodología del IGAC.
No estoy de acuerdo con el avalúo de la entidad. ¿Qué puedo hacer?
Puede objetarlo y presentar su propio avalúo en la etapa de negociación. Si no hay acuerdo y se inicia la expropiación judicial, el desacuerdo con el avalúo o con la indemnización se plantea al contestar la demanda, acompañado de un dictamen pericial. Sin ese dictamen la objeción no prospera.
¿Pueden entrar al predio antes de pagarme?
En el proceso judicial, la entidad puede pedir la entrega anticipada del inmueble si consigna a órdenes del juzgado el valor fijado por la ley. También suelen proponer permisos de intervención voluntaria. Antes de firmar cualquier permiso conviene revisar qué se autoriza y a cambio de qué.
No tengo escritura, pero he vivido y construido allí por años. ¿Me reconocen algo?
Los poseedores y mejoratarios pueden obtener el reconocimiento de sus construcciones y cultivos y, según el proyecto, compensaciones socioeconómicas. La entidad debe identificar a quienes ocupan el predio; si no lo hace, se reclama dentro del trámite.
¿La venta a la entidad paga impuestos?
La ley prevé un tratamiento tributario favorable para el ingreso obtenido cuando la negociación se cierra por enajenación voluntaria, que no se extiende de la misma forma a la expropiación. Es un factor que se evalúa con cifras al decidir si se acepta la oferta.
Me cobraron una valorización muy alta. ¿Se puede reclamar?
Sí. Contra el acto que liquida la contribución proceden los recursos previstos en el estatuto de valorización de cada entidad, dentro de plazos cortos, y luego la demanda ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo. Se revisan el beneficio real, el área, el uso del predio y el método de distribución.
ASD Servicios Legales S.A.S.
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