DTS - Capítulo 7: Políticas, vigencias y proyecciones

Ayapel, Córdoba. Fuente de remisión: Alcaldía Municipal de Ayapel, Secretaría de Planeación.

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 Plan Básico de Ordenamiento Territorial Ayapel – Córdoba.
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CAPÍTULO SIETE:

7 POLÍTICAS, VIGENCIAS Y PROYECCIONES.

7.1. Políticas de revisión y ajuste del Plan Básico de Ordenamiento Territorial 2003

Las políticas para la revisión y ajuste del Plan Básico de Ordenamiento Territorial, tal y como están
consideradas en el documento de Memoria Justificativa, son las siguientes:

 En los aspectos jurídicos y normativos.

 - Solucionar algunas inconsistencias o imprecisiones que presenta en el Acuerdo No. 008 de 2003 y
 complementar sus contenidos.

 - Actualizar el PBOT de 2003 de acuerdo con el desarrollo de la legislación nacional y demás
 disposiciones reglamentarias, tanto nacionales, como departamentales o municipales, generadas en
 los últimos años.

 - Dar cumplimiento al Decreto 4002 de 2004, el cual reglamenta las revisiones y ajustes de los Planes
 de Ordenamiento Territorial.

 En la documentación de soporte.

 - Cartografía. Complementario con los ajustes que en el presente documento se hacen al PBOT
 2003, el equipo técnico de revisión y ajuste elaboró una nueva cartografía, la cual contiene los
 análisis y la actualización del diagnóstico. En este sentido ha sido necesario incorporar la
 actualización técnica de la cartografía digital y de las bases del sistema de información geográfica,
 como soporte de las decisiones de ordenamiento sobre los instrumentos de planificación y de las
 disposiciones jurídicas del Acuerdo que se adopte como revisión del PBOT 2003.

 - Demografía. En términos de población y crecimiento poblacional, para el ajuste del PBOT 2003, el
 equipo técnico ha contado con los estimados de población del Censo hecho por el DANE en el año
 2005 y con datos poblacionales complementarios suministrados por la administración municipal y
 tenidos en cuenta en la formulación de su Plan de Desarrollo 2012 – 2015. Adicionalmente, en los
 diferentes encuentros con la comunidad, se han hecho sondeos para estimar la cantidad de
 viviendas y de familias por corregimientos, en el área rural, y por barrios, en el área urbana. Con
 base en esta información se hicieron las proyecciones para los próximos quince años, las cuáles
 fundamentan las decisiones de ordenamiento territorial.

 - Diagnóstico territorial. Se hizo una actualización del diagnóstico para precisar los fundamentos
 ambientales y funcionales, incorporando nuevos elementos y nuevas consideraciones que modifican

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 la apreciación técnica de los potenciales y limitaciones de las diversas variables y consecuentemente
 de la metodología de valoración y formulación del PBOT 2003.

En los aspectos técnicos de formulación.

 - Clasificación del suelo. Actualizar técnicamente el perímetro urbano y redefinir algunas zonas
 rurales, de acuerdo con la nueva cartografía municipal y con las revisiones y correcciones que se
 han sucedido en las proyecciones de población a partir del censo. La revisión de la clasificación del
 suelo se relaciona estrictamente con situaciones técnicas y con las políticas de desarrollo del
 Municipio, que deben cambiar de acuerdo con la nueva dimensión poblacional y con los cambios
 registrados en las dinámicas migratorias.

 - Modelo de ordenamiento. Se hizo la revisión del contenido del componente general del plan
 vigente para proponer un modelo territorial que incorpore ampliamente los temas identificados en la
 actualización del diagnóstico, en todo el ámbito del territorio. El PBOT 2003 incluyó la definición de
 un modelo y una visión general para el futuro del territorio, a la cual, sin embargo, no se logró llegar.
 Por esto, es consecuente revisar ese modelo, ajustarlo a la situación actual del territorio y concretarlo
 en objetivos y estrategias lo suficientemente claras para poder aplicarlas.

 - Proyectos estratégicos. Revisada la visión que respalda el modelo de ordenamiento, es
 indispensable revisar y, de ser necesario, replantear y reformular los proyectos estratégicos que
 harán parte fundamental del Plan. Esto con el fin de que respondan a unas estrategias y unos
 objetivos que de verdad ayuden a construir la visión propuesta.

 - Instrumentos de gestión. Relacionar los instrumentos de gestión propuestos en la Ley 388 con las
 políticas de desarrollo del Municipio y de ordenamiento del PBOT, estableciendo la forma y lugar de
 su aplicación.

7.2. Aspectos jurídicos, alcance, vigencia y perímetro municipal.

Uno de los problemas del PBOT 2003 es la desarticulación que existe en algunos aspectos del componente
general, lo cual se evidencia en la falta de pertinencia y entre algunos objetivos y algunas estrategias,
desvirtuando en algunas ocasiones la pertinencia de los proyectos formulados. No obstante, existen
posiciones que cabe rescatar y reinsertar en el nuevo Plan, considerando los cambios que se han sucedido
en el territorio del municipio de Ayapel. De igual forma, una de las grandes carencias del Plan anterior es la no
inclusión, o la falta de claridad y precisión, en el Acuerdo que lo adopta, de temas trascendentales tales como:

 - los suelos de protección,
 - las áreas de conservación y protección del patrimonio histórico, cultural y arquitectónico;
 - los asuntos referentes a los servicios públicos en el área rural,
 - las áreas de conservación y protección natural de recursos,
 - la normativa urbana y rural,
 - el déficit de vivienda de interés social,
 - la figura del plan parcial para los nuevos desarrollos en áreas de expansión urbana,

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 - los instrumentos de gestión.

En la revisión realizada se reorganizan los temas del componente general y se incluyen aquellos temas de los
componentes rural y urbano que no habían sido considerados; de igual forma, se tienen en cuenta en el
ajuste los instrumentos de gestión que no aparecían en el PBOT anterior.

El presente documento se ordena con tal sentido determinando el alcance fijado en los objetivos y estrategias
del Plan, en el componente general, en temas como la clasificación del suelo, el modelo de ordenamiento
territorial, la articulación de los proyectos estratégicos y los instrumentos de planeamiento y gestión.

En lo referente a los perímetros, la modificación sustancial se encuentra en el perímetro urbano, el cual, con
la revisión, pasa a excluir suelos ocupados por un tejido de construcciones dispersas, en zonas de borde de
ciénaga, más propicios para actividades de tipo rural/suburbano; y a incorporar otras zonas, con el objetivo de
lograr un casco urbano más compacto y mejor dispuesto en el territorio.

Finalmente, una consideración importante en la presente revisión, y en los alcances de la misma, está
relacionada con la vigencia del Plan. Si bien el PBOT 2003 no definía explícitamente cuándo debía hacerse
su revisión y ajuste a los temas del largo plazo, se asumieron los tres períodos constitucionales que estipula
la ley; los cuales se han cumplido ya. Para la presente revisión y ajuste, se prevé un período a largo plazo de
15 años; es decir, los que restan para terminar este período y tres períodos más, teniendo una vigencia hasta
2028.

7.3. Proyecciones de Población, Vivienda y Demanda de Suelo.

La planificación y el ordenamiento territorial revelan la manera en que las relaciones regionales e
intermunicipales tienden a generar desarrollos no aislados, por medio de una correlación entre los distintos
aspectos que influyen en este proceso, tales como: el incremento económico, la disponibilidad de suelo
urbanizable, la accesibilidad a un empleo, los fenómenos naturales y la situación de orden público.

Pese a lo anterior, en el municipio de Ayapel el diagnóstico realizado arrojó como conclusión que existe una
fuerte migración proveniente de los municipios vecinos y de las cabeceras de corregimientos próximos a
suelos rurales sujetos al desplazamiento forzoso por causa de las inundaciones de las zona bajas de la
cuenca de los ríos San Jorge, Cauca y el sistema de la Ciénaga de Ayapel. Estas migraciones han sido
ocasionadas principalmente por el desbordamiento del Cauca, la falta de oportunidades y la inseguridad,
entre otras razones; dando como resultado una distribución geografía de la población aproximadamente del
50,8% en la área urbana y del 49,2% en el área rural, para el periodo posterior al invierno de 2010. Sin
embargo, según proyecciones del DANE y debido a lo prolongado de las inundaciones registradas, se prevé
un aumento de dicha proporción.

Como pudo indicarse en el diagnóstico, las proyecciones del DANE a partir del censo de 2005, estimaron para
el año 2013 una población de 49,248 habitantes en toda el área del municipio de Ayapel; 25,273 de los cuales
se encontrarían en zona urbana, mientras que el restante 23,975 se mantendría en la zona rural. Cabe aclarar
que, históricamente, en épocas de subida en los diversos caños y el Rio San Jorge, se crean pequeños

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grupos nómadas de pescadores como parte del fenómeno poblacional de Ayapel, de la misma forma los
pescadores abandonan los sitios conforme los períodos de bonanza en la pesca lo regulen.

 Tabla 1: Proyecciones de crecimiento poblacional del municipio de Ayapel hasta 2028

AÑO 2013 AÑO 2015 AÑO 2019 AÑO 2023 AÑO 2028
Mujeres Hombres Mujeres Hombres Mujeres Hombres Mujeres Hombres Mujeres Hombres
23.639 25.608 24.558 26.605 26.457 28.662 28.309 30.669 30.787 33.352
49.248 51.164 55.120 58.979 64.140
Fuente: Equipo consultor, con base en datos DANE

Para el caso particular del suelo urbano, cuya área realmente urbanizada (con usos urbanos, infraestructuras
y tejido continuo) alcanza las 342,06 Ha., la densidad promedio es de 73,88 Hab./Ha.; la cual puede
considerarse en ascenso si se compara con la registrada en períodos anteriores. Ahora bien, teniendo en
cuenta los datos obtenidos acerca de la cantidad de vivienda, se identificaron en el área urbana unas 4.469
unidades residenciales, distribuidas en las mencionadas 342,13 Ha. de área ocupada con actividades
urbanas, dando como resultado una densidad de 13,06 Viv./Ha. Comparando la densidad resultante con la de
otros centros poblados de mayor jerarquía, como la capital del departamento, Montería, y con literatura
relacionada, acerca del urbanismo y la planificación urbana,1 se estima que la densidad es aún muy baja.

Ahora bien, con referencia al número de hogares que existe en la zona urbana, el equipo de ajuste y revisión
del PBOT obtuvo como resultado un total de 5.377 hogares en el casco urbano hasta el año 2013, calculado
con base al censo general (DANE 2005) 2. Analizando la diferencia de los datos entre cantidad de viviendas y
cantidad de hogares encontramos un déficit cuantitativo de 908 viviendas, demostrando la insuficiencia de
unidades residenciales existentes para alojar a cada hogar, lo cual demuestra una necesidad de construir
éstas unidades para la población afectada.

En cuanto al crecimiento de la población, se pronostica que para el año 2028 el municipio de Ayapel crecerá
poblacionalmente de manera diferencial entre el área rural y el área urbana, con una tasa mayor de
crecimiento para esta última. Según proyecciones la población urbana aumentaría exponencialmente de
25.273 a 38.805 Hab., es decir, la cabecera municipal contaría con 13.532 nuevos habitantes. Teniendo en
cuenta el promedio municipal urbano de 4,70 habitantes por hogar, Ayapel estaría necesitando 2.879 nuevas
soluciones de vivienda para igual cantidad estimada de nuevos hogares.

De acuerdo con la situación actual del municipio en cuanto al bajo poder adquisitivo de sus hogares tanto
urbanos como rurales, es importante que un alto porcentaje de esas nuevas unidades de vivienda, por lo
menos un 75%, sean concebidas como vivienda de interés social, esto es aproximadamente 2.159 unidades;

1
 Confrontar con textos de distintos autores, entre varios, v.g.:
 HIGUERAS, Esther. Urbanismo bioclimático. 1a edición , 5a tirada. Barcelona: Gustavo Gili. 2013;
 RUEDA, Salvador y Otros. El Urbanismo Ecológico: Su aplicación en el diseño de un ecobarrio en Figueres.
 Barcelona: Diputaciò de Barcelona. 2012.
 ROGERS, Richard. Ciudades para un pequeño planeta. 1a edición , 7a tirada. Barcelona: Gustavo Gili. 2012.
2
 Boletín Censo General 2005. Perfil Ayapel (Códoba). DANE

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mientras el restante 25% esté dentro de lo que puede llamarse vivienda libre: viviendas sin restricciones en
tipología y valores en el mercado, aproximadamente unas 720 unidades. Por su parte, las viviendas previstas
para superar el déficit cuantitativo actual estarían también incluidas en el grupo de las viviendas de interés
social.

Sumando ambos datos, el del déficit actual de viviendas más el crecimiento previsto, el municipio necesitaría
unas 3.787 soluciones nuevas de vivienda para los próximos 15 años. Si se considera que la densidad
debería aumentar en algunos puntos, por lo menos hasta un promedio de 20 Viv./Ha., Ayapel necesitaría
urbanizar un total de 189 Ha.

A sabiendas de que el perímetro urbano actual es bastante más amplio que el suelo urbanizado y que incluye
áreas de borde de ciénaga y con usos no urbanos que habría que entrar a revisar, es necesario
reconfigurarlo, de tal manera que incluya y delimite con precisión cuáles deberían ser las áreas que habrían
de desarrollarse prioritariamente en los próximos años.

Por lo anterior, con un perímetro urbano actual tan amplio, parece innecesario delimitar suelos de expansión
urbana, sin embargo, con el fin de generar distorsiones en el valor del suelo urbano, o monopolios en suelo
apto para el crecimiento, se delimitará un área mayor a la estrictamente necesaria, con el fin de ofrecer
distintas opciones para el desarrollo de los proyectos prioritarios de vivienda, esto es, aproximadamente, unas
379 hectáreas; más del doble de la huella urbana actual.

Estas zonas de urbanización prioritaria, deberán estar destinadas inicialmente a vivienda para las familias
más vulnerables que, de acuerdo a las determinaciones de este Plan, tendrían que ser reubicadas por estar
en zonas de amenazas altas por inundación.

 Tabla 2: Cálculo de la superficie de extensión del área urbana al año 2028

 A) DATOS BASICOS CANT. U.
 A1 Población urbana estimada (2013) 25.273 Hab.
 A2 Cantidad de Viviendas 4.469 Viv.
 A3 Promedio Hab/Vivienda (A1/A2) 5,66
 A4 Personas por hogar 4,70
 A5 Superficie urbana 342,06 Has.
 A6 Densidad bruta población (A1/A5) 73,88 Hab/Ha.
 A7 Densidad bruta viviendas (A2/A5) 13,06 Viv/Ha.
 A8 Cantidad de Hogares 5.377 Hogares
 A9 Déficit Cuantitativo de Vivienda (A8-A2) 908 Viv.
 A10 Tasa de crecimiento anual 2,9%
 A11 Población urbana estimada (2028) 38.805
 A12 Crecimiento estimado de población al año 2028 13.532 hab

 B) NUEVA DEMANDA DE VIVIENDAS PARA EL PERIODO CONSIDERADO
 B1 Demanda de viviendas por crecimiento poblacional 2.879 Viv.
 Mínimo nuevas viviendas de interés social (VIS) [25%] 2.159 Viv.
 Máximo nuevas viviendas de venta libre [75%] 720 Viv.
 B2 Demanda de viviendas para superar déficit cuantitativo (el 50% del déficit) 908 Viv.
 B3 Total nueva demanda de viviendas (B1+B2) 3.787 Viv.

 C) SUPERFICIE DE EXTENSION DELAREA URBANAA 12AÑOS
 C1 Densidad bruta estimada para nuevo suelo de vivienda 20 Viv./Ha.
 C2 Nuevo suelo urbano para vivienda (B3/C1) 189 Has.
 C3 Superficie de extensión del área urbana (C2 x 2) 379 Has.

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La situación actual del suelo rural en cuanto al crecimiento poblacional es menos compleja que la del suelo
urbano puesto que es precisamente de estas zonas de donde proviene gran parte de la población que, a
causa de las inundaciones se ha desplazado a la cabecera municipal. Por consiguiente, no se prevén grandes
crecimientos en los centros poblados rurales ni en la población rural dispersa. Las cifras estimativas del
DANE, proyectadas a partir del Censo de 2005, están calculadas sobre áreas muy amplias de la zona rural,
lo cual lo hace muy difícil establecer con exactitud en qué corregimientos aumentaría esa población y cuanta
área ocuparía. Finalmente, puede decirse, en términos generales y de acuerdo con las cifras recopiladas por
el equipo técnico de revisión y ajuste del PBOT, que existe un déficit cuantitativo y cualitativo estimado de
vivienda rural, representado sobretodo en condiciones de hacinamiento y falta de servicios básicos.

Para el año 2028 se estima un crecimiento de la población rural hasta los 31,428 habitantes; es decir, 7,453
más que en la actualidad. Ahora, el Censo 2005 registró un promedio de 5,0 personas por hogar rural, en
viviendas con déficit cualitativo, lo cual indica que se necesitan acciones contundentes para mejorar las
condiciones de habitabilidad.

Al no poseer datos exactos sobre la población y el crecimiento de esta en cada corregimiento, se dificulta
determinar con precisión cómo debería darse la expansión de los centros poblados rural, sin embargo, sí se
puede determinar el tope de densidad bruta en todos ellos; la cual no tendría por qué exceder la del casco
urbano y podría estar en un máximo de 15 Viv./ Ha. La expansión de los centros poblados rurales, al tener
éstos condiciones de suelo urbano, debe hacerse siguiendo debe darse siguiendo las normas para suelo
urbano.

Para el caso de viviendas y poblaciones dispersas tales como veredas y caseríos, la Resolución 1.3972 de
2009, expedida por la CVS determina unas densidades máximas para la vivienda en suelo rural de acuerdo
con la clase de suelo identificada. La densidad máxima permitida es de dos viviendas por cada Unidad
Agrícola Familiar (UAF), las cuales varían de 36 a 40 Ha. para suelos agrícolas clase III y IV; de 40 Ha. para
suelos pecuarios clase V y agroforestales clase VI; y 49 Ha. para suelos forestales clase VII. Aquí mismo se
definen los usos predominantes con que deben contar tales Unidades.

Como puede verse, la demanda de suelo en el área rural es considerablemente menor en comparación con la
del área urbana, ya que las densidades mencionadas y en el resto de los ítems del Plan, en cuanto a áreas
destinadas a la urbanización, protección y amenazas, no se presentan mayores restricciones para el
desarrollo de la vivienda rural, siempre y cuando conserve sus características rurales.

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